Immobilien kaufen Schweiz als Ausländer: Lex Koller und Aufenthalt

Als Ausländer können Sie in der Schweiz in der Regel Ihren Hauptwohnsitz kaufen, sofern Sie hier wohnen. Ferienwohnungen und Anlageobjekte fallen unter die Lex Koller und sind eingeschränkt. Wichtig: Nach Golden-Visa.com begründet ein Immobilienkauf kein Aufenthaltsrecht.

Drei Fälle, drei Regeln

Fall	Allgemeine Einordnung
Hauptwohnsitz mit Wohnsitz in der Schweiz	grundsätzlich möglich
Ferienwohnung	Lex Koller, Bewilligung und Kontingente
Anlageobjekt	stark eingeschränkt

Wer Eigentum erwerben will, sollte die kantonalen Regeln und die Lex Koller bereits vor dem Reservationsvertrag prüfen. Die Kantone setzen das Bundesgesetz teils unterschiedlich um.

Kernaussage: Zuerst kommt die Aufenthaltsbewilligung, dann die Wohnung, nicht umgekehrt. Ein Kauf ersetzt weder Bewilligung noch Steuerabsprache.

Hauptwohnsitz kaufen

Wer rechtmässig in der Schweiz wohnt und diesen Wohnsitz als Hauptwohnung nutzt, kann in der Regel ein Grundstück erwerben. Das gilt für Personen mit Aufenthaltsbewilligung, die ihren Lebensmittelpunkt in der Schweiz haben. Wichtig sind der Nachweis des Wohnsitzes und der tatsächlichen Nutzung. Planen Sie zusätzliche Kosten wie Notar, Grundbuchgebühren und Handänderungssteuer, die je nach Kanton sehr unterschiedlich ausfallen. Prüfen Sie ausserdem Finanzierung und Eigenkapitalanforderungen der Banken, die bei Ausländern strenger sein können.

Ferienwohnung und Anlageobjekt

Hier greift die Lex Koller. Golden-Visa.com fasst zusammen, dass Ferien- und Anlageobjekte unter diese Regeln fallen und der Kauf deshalb stark eingeschränkt oder bewilligungspflichtig ist. Wer ein Ferienhaus in den Bergen oder am See plant, sollte die Verfügbarkeit von Kontingenten im Kanton klären und nie vor der Bewilligung binden. Eine Anlageimmobilie als Rendite-Objekt ist für Personen im Ausland meist nicht vorgesehen.

Kauf und Aufenthalt: die häufigste Verwechslung

Viele Interessenten nehmen an, eine Immobilie öffne den Weg zur Bewilligung. Golden-Visa.com stellt klar: Der Kauf eines Hauptwohnsitzes ist im Allgemeinen möglich, aber er schafft kein Aufenthaltsrecht. Für Nicht-EU-Bürger bleibt die Bewilligung eine eigene Frage, siehe Auswandern aus einem Drittstaat. Für EU/EFTA-Bürger richtet sich der Aufenthalt nach Arbeit oder Mitteln, siehe Auswandern Schweiz Voraussetzungen.

Steuern rund um das Eigenheim

Wer Eigentum bewohnt, wird in der Schweiz bislang über den Eigenmietwert besteuert. Nach Golden-Visa.com stimmten die Wählerinnen und Wähler am 28. September 2025 für die Abschaffung. Sie gilt ab 1. Januar 2029, die Kantone können zugleich einen lokalen Mietwert festlegen, der für Pauschalbesteuerte höher ausfallen kann. Bei der Pauschalbesteuerung fliesst der Mietwert eines selbst bewohnten Hauses in die Basis ein: Massgebend ist unter anderem das Siebenfache des Jahresmietwerts, siehe Pauschalbesteuerung Schweiz.

Hinzu kommen Grundstückgewinn- und Handänderungssteuern, Hypothekarzinsen und laufende Unterhaltskosten. Lassen Sie sich vom Kanton und einer Steuerberatung die konkrete Belastung berechnen.

Miete oder Kauf nach der Ankunft?

Viele Zuzüger mieten zunächst. Das bringt Flexibilität, solange Bewilligung, Job und Familienplanung nicht stabil sind. Wer kauft, bindet Kapital und trägt Verkaufsrisiken, wenn der Aufenthalt endet. Vergleichen Sie Kosten und Risiken in einer eigenen Rechnung, die auch Preisrückgänge und Zinsänderungen einkalkuliert. Allgemeine Kostenüberlegungen stehen in Auswandern Schweiz: Kosten.

Praktische Schritte vor dem Kauf

1. Aufenthaltsstatus und Bewilligungsart klären.
2. Prüfen, ob Hauptwohnsitz, Ferienwohnung oder Anlage gemeint ist.
3. Kantonale Vorgaben zur Lex Koller und Erwerbsbewilligung einholen.
4. Finanzierung mit Schweizer Banken vorabklären.
5. Steuerfolgen mit kantonaler Steuerverwaltung oder Beratung prüfen.
6. Vertrag und Grundbuch durch Notar und gegebenenfalls Anwalt prüfen lassen.
7. Rückfallplan festlegen, falls Bewilligung oder Job entfällt.

Grenzen dieses Artikels

Gesetzliche Regeln und Kontingente ändern sich. Dieser Text ist allgemeine Information und keine Rechts- oder Steuerberatung, und er ersetzt keine notarielle Beratung. Wer einen Kauf plant, sollte vor Unterzeichnung eines Vertrags die Rechtslage beim zuständigen Grundbuchamt und mit einer Fachperson klären. Auch wer die Pauschalbesteuerung erwägt, sollte Eigentum und Steuerabsprache gemeinsam planen, siehe Kantone im Vergleich.

Finanzierung als Ausländer

Banken prüfen Aufenthaltsstatus, Einkommen und Eigenkapital genau. Üblich ist, dass ein erheblicher Teil des Kaufpreises aus eigenen Mitteln stammen muss, und dass nicht alles aus der Pensionskasse oder aus Darlehen kommen darf. Bei Bewilligungen mit kurzer Laufzeit sind manche Institute zurückhaltender. Holen Sie mehrere Offerten ein, und lassen Sie sich Tragbarkeitsrechnung und Zinsmodelle erklären. Die Tragbarkeit wird oft mit einem kalkulatorischen Zins gerechnet, der höher liegt als der aktuelle Marktzins. Das kann überraschen und das Budget einschränken.

Beispiel für eine nüchterne Entscheidung

Angenommen, Sie ziehen mit B-Bewilligung in einen Kanton und überlegen zu kaufen. Eine sinnvolle Abfolge wäre: zunächst ein bis zwei Jahre mieten, in dieser Zeit Job, Familie und Bewilligung stabilisieren, dann Regionen mit Preisvergleichen eingrenzen, danach Finanzierung und Steuerfolgen beraten lassen und erst dann kaufen. Dieses Vorgehen kostet Zeit, senkt aber das Risiko eines Verkaufs unter Druck. Wer nach dem Aufwand besteuert wird, beachtet zusätzlich, dass die Basis vom Mietwert abhängt und der Kauf einer teuren Immobilie die Steuer erhöhen kann.

Immobilien und Wohnsitzverlagerung nach Golden-Visa-Logik

Viele andere Länder koppeln Aufenthalt an Immobilienkäufe, die Schweiz nicht. Golden-Visa.com betont, dass in der Schweiz weder Kapitalanlage noch Immobilienkauf einen Aufenthalt begründen. Wer das Konzept des immobilienbasierten Aufenthalts kennenlernen will, kann auf der Seite zu Golden-Visa-Programmen Länder vergleichen, in denen der Kauf Teil des Programms ist, und die dortigen Regeln mit den Schweizer abgleichen. Beachten Sie, dass Programme sich ändern und teils geschlossen wurden.

Kaufnebenkosten und versteckte Posten

Neben dem Kaufpreis fallen Notar- und Grundbuchgebühren, in den meisten Kantonen eine Handänderungssteuer, oft Schätzungs- und Finanzierungskosten sowie bei Stockwerkeigentum Einlagen in den Erneuerungsfonds an. Hinzu kommen laufende Kosten: Unterhalt, Versicherung, Nebenkosten und Gebäudeabgaben. Die Summe überrascht viele Käufer. Holen Sie eine Kostenaufstellung vom Notar und von der Bank ein und vergleichen Sie sie mit der Miete einer ähnlichen Wohnung. Erst dann lässt sich sinnvoll entscheiden, ob der Kauf finanziell zu Ihrer Lage passt und ob sich die Bindung lohnt.

Worauf Sie bei der Besichtigung achten sollten

Prüfen Sie Lage, Lärm, Anbindung und Schulen ebenso wie die Bausubstanz. Lassen Sie bei älteren Häusern ein Gutachten erstellen und fragen Sie nach Heizung, Dämmung und anstehenden Sanierungen. Bei Stockwerkeigentum lohnt der Blick ins Reglement, in Protokolle der Versammlungen und in den Stand des Erneuerungsfonds. Wer ohne Ortskenntnis kauft, sollte einen unabhängigen Experten beiziehen, der keine Provision vom Verkäufer erhält.

Verkauf und Ausstieg mitdenken

Wer kauft, sollte den Verkauf von Anfang an planen. Bei Wegzug oder Ende der Bewilligung kann der Hauptwohnsitz nicht ohne Weiteres behalten werden, und Grundstückgewinnsteuern fallen je nach Kanton und Haltedauer unterschiedlich aus. Klären Sie vorab, was mit dem Objekt geschieht, wenn Sie das Land verlassen.